한의원 임대차 계약 전, 급배수·전기·환기 현장 확인표

한의원 자리를 볼 때는 채광과 입구, 대기실 크기가 먼저 보입니다. 그런데 계약 뒤 공사비와 일정에 더 큰 영향을 주는 것은 급배수 위치, 전기 용량과 환기 경로인 경우가 많습니다.

한정된 면적에서 접수·대기·진료 공간을 자연스럽게 연결하려면 벽을 나누기 전에 설비가 어디에서 들어오고 나가는지 알아야 합니다. 배수 때문에 탕전실이나 세척 공간 위치가 정해지고, 외부로 나갈 수 있는 환기 경로 때문에 열원 공간이 바뀔 수 있습니다.

임대차 계약 전 현장에서는 ‘가능해 보인다’는 말보다 사진, 위치와 확인 주체를 남기는 편이 안전합니다.

방문 전에 운영 조건부터 적습니다

운영 항목	계약 전 정할 내용
진료 구성	진료실·침구실·상담실 수와 동시 근무 인원
물 사용	세면, 세척, 세탁, 탕전 등 필요한 위치와 사용 시간
열원·장비	전기 용량이 큰 장비, 탕전·건조·온열 장비 목록
환기	냄새·수증기·열이 발생하는 공간과 운영 시간
동선	환자, 직원, 사용 전·후 물품과 세탁물 이동 경로

이 목록이 있어야 현장 설비가 운영에 맞는지 볼 수 있습니다. 장비 모델이 정해지지 않았다면 예상 장비 목록과 최댓값을 임의로 쓰지 말고, 공급사에 필요한 전원·급수·배수·환기 조건을 받아 확인합니다.

급수와 배수

• 건물 급수 인입과 세대 차단밸브 위치가 표시되어 있는지
• 기존 급수관의 위치·재질·사용 이력을 관리실에서 확인할 수 있는지
• 배수 연결점의 위치와 높이, 관로 방향을 도면으로 확인할 수 있는지
• 바닥에 물자국, 곰팡이, 들뜬 마감이나 반복 보수 흔적이 있는지
• 아래층 천장과 인접 점포에 기존 누수 이력이 있는지
• 탕전·세척·세탁을 계획한다면 동시에 물을 쓸 때의 조건을 검토했는지

배수구가 보인다고 필요한 모든 공간을 연결할 수 있는 것은 아닙니다. 바닥 높이, 구배, 관로 길이와 아래층 협의가 필요할 수 있습니다. 계약서에는 공용 배관과 전용 배관의 보수 책임, 누수 발생 시 접근 범위도 확인해 두는 것이 좋습니다.

전기

확인 대상	현장에서 볼 것	문서로 받을 것
수전·계약 용량	계량기와 분전반 위치	건물·세대 공급 조건과 증설 가능 여부
분전반	회로표, 예비 공간, 노후·그을림 흔적	기존 전기 도면과 최근 점검 기록
전용 회로	큰 장비를 둘 위치까지 배선 경로	장비별 정격과 공급사 설치 조건
정전 대응	비상조명·유도등과 공용 설비	건물 비상 절차와 담당 연락처

분전반 표기와 실제 회로가 같은지는 전기 전문가가 확인해야 합니다. 차단기를 임의로 내리거나 콘센트를 분해해 확인하지 않습니다.

환기와 냉난방

• 외부로 연결되는 기존 환기 덕트와 토출 위치가 있는지
• 창문 개방만으로 운영할 계획인지, 기계 환기가 필요한 공간이 있는지
• 탕전·세척·건조·뜸 공간의 수증기·냄새·열을 어디로 뺄 수 있는지
• 급기 없이 배기만 늘렸을 때 출입문이나 냉난방에 문제가 생기지 않는지
• 실외기와 덕트 설치가 건물 외관·옥상·공용부 규정에 맞는지
• 환기팬과 필터를 교체할 점검구를 만들 수 있는지

‘환기 가능’이라는 답만 받지 말고 덕트가 실제로 어디까지 연결되는지, 공용인지 전용인지, 외부 토출 공사가 허용되는지 관리 주체에게 서면으로 확인합니다.

현장 사진 8장

1. 출입구에서 본 전체 공간
2. 천장과 설비가 보이는 전체
3. 급수 인입과 세대 밸브
4. 배수 연결점과 주변 바닥
5. 분전반 전체와 회로표
6. 환기 덕트·창문·외벽 방향
7. 실외기 설치 가능 위치
8. 물자국·보수 흔적·점검구처럼 추가 확인이 필요한 부분

사진에는 점포명, 주소, 연락처와 기존 임차인의 문서가 보이지 않게 합니다. 촬영 위치를 평면도에 번호로 표시하면 여러 후보지를 비교하기 쉽습니다.

계약서에 들어가기 전에 확인할 질문

• 의료기관 개설과 계획한 진료·부속 공간이 이 건물에서 가능한가
• 급배수·덕트·전기 증설 공사를 누가 승인하는가
• 외벽·옥상·공용부를 사용할 때 비용과 원상복구 범위는 무엇인가
• 누수·전기·환기 문제의 기존 이력과 책임 구분은 어떻게 되는가
• 아래층·인접 점포 협의가 필요한 공사는 무엇인가
• 공사 가능 시간, 엘리베이터와 자재 반입 조건은 무엇인가

의료기관 종류별 시설기준과 개설 가능 여부는 계약 전에 관할 보건소와 건축·소방 등 관련 담당자에게 확인합니다. 임대인의 구두 설명만으로 확정하지 않는 것이 좋습니다.

공간보다 먼저 설비 경로를 그립니다

따뜻하고 편안한 한의원도 운영 동선과 설비가 맞지 않으면 직원이 매일 불편을 감수하게 됩니다. 대기실 크기를 정하기 전에 물을 쓰는 공간, 열과 냄새가 나는 공간, 전기를 많이 쓰는 장비를 평면 위에 먼저 표시해 보세요.

계약 전 확인의 목표는 모든 문제를 현장에서 해결하는 것이 아닙니다. 확인된 것, 추가 점검할 것, 임대인과 협의할 것을 나눠 계약 뒤의 예상하지 못한 변경을 줄이는 데 있습니다.